Инвестиции в России - информация, факты, мнения

Любимая мантра риэлторов "Недвижимость — низкорискованный защитный актив, который позволяет уберечься от кризиса" убеждает многих. Раньше добавляли, что недвижимость обладает еще и высокой доходностью, теперь это услышишь не часто. Разумеется, это чепуха. Низкорискованный актив — это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой (в идеале нулевой) вероятностью дефолта и высокой ликвидностью. В мире не так много таких активов, прежде всего это государственные или корпоративные облигации первоклассных заемщиков. В сегодняшних российских реалиях для розничных инвесторов за низкорискованные активы могут сойти только валютные вклады. Недвижимость же ни одному критерию, увы, не соответствует. Наоборот, она — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. В условиях кризиса недвижимость быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее часто можно только с большим дисконтом. 

Рассмотрим несколько примеров инвестиций в недвижимость в России:

Жилая недвижимость для сдачи в аренду

В России стандартная доходность от аренды жилья составляет 5% годовых в рублях, причем этот уровень доходности почти одинаков как для эконом-жилья, так и для элитной недвижимости. С марта 2014 года, в силу известных событий, спрос на квартиры со стороны крупных международных и российских компаний, арендовавших жилье для своих сотрудников, снижается. И дело не в том, что у иностранцев стало меньше денег - самих иностранцев теперь стало меньше, сокращается количество сделок с их участием. Некоторые иностранные компании уже ушли из России или планируют уход, из-за этого спрос на служебное жилье в бизнес- и премиальном сегменте падает. Но на дефиците корпоративных арендодателей проблемы рынка арендного жилья не закончились: продолжающаяся с августа девальвация рубля запустила цепную реакцию - теперь упал спрос и со стороны россиян, и цены на съемные квартиры тоже начали быстро опускаться. Еще «держатся на плаву» квартиры эконом-класса, но доходность в этом сегменте также не превышает 5% годовых в рублях. Если говорить о конкретных сегментах рынка арендного жилья, то выйдет, что сильнее всего пострадало жилье бизнес- и комфорт-класса, которое с весны не снимают сотрудники западных компаний. На наш взгляд, в текущей экономической ситуации (при нисходящем тренде) такие инвестиции не являются надежными, а получаемые доходы от аренды в любом случае ниже инфляции. Отсутствие специализированных управляющих компаний, работающих в этом сегменте - тоже минус: собственник всегда должен сам контактировать с арендатором и самостоятельно решать все проблемы с заполнением жилья и его техническим обслуживанием.

Торговая и офисная недвижимость

В России стремительно пустеют торговые площади, расположенные в центральных районах городов, с каждым днем появляется все больше пустых витрин с надписью "Аренда". Деловая и торговая активность снижается, предприниматели терпят убытки и сокращают издержки, прежде всего, экономя на аренде. Если для ресторанов и кафе центральная локация способствует поддержанию рентабельности на хорошем уровне, то для ряда ритейлеров престижное расположение магазина на центральных улицах города необходимо скорее для поддержания бренда, поскольку зачастую такие торговые точки убыточны. В 2015 году в столице поставлен рекорд по вводу новых офисных центров, но это плохая, а не хорошая новость: бизнес сокращает персонал, иностранцы ничего не арендуют, в результате падают цены, а новые небоскребы стоят полупустыми. Девелоперы уже сокращают свою активность, это связано с невысоким спросом на аренду торговых и офисных площадей и проблемами с доступом к капиталу. В ближайшее время девелоперы не будут начинать строительство новых объектов: экономическая ситуация в России остается сложной, а курс рубля продолжает падать. Компаниям все тяжелее даются решения об открытии новых торговых точек. Многие торговые сети на фоне снижения покупательской способности россиян и замедления роста розничных продаж пересматривают планы по развитию, некоторые из них не только отказываются от планов по открытию новых магазинов, но и закрывают старые, которые перестали приносить прибыль. Задайте себе вопрос - кому сдавать коммерческие площади, если общая емкость рынка стремительно сокращается и бизнесы закрываются? Кто будет арендатором ваших площадей?

Помещения сферы услуг

Девальвация рубля и экономический спад застали рестораторов и арендодателей врасплох. Одни не успели адаптироваться к снижению спроса и теряют клиентов, другие не готовы снижать арендные ставки и терять часть ренты из-за необоротистых арендаторов. Дела у рестораторов пошли на спад по многим причинам: для большинства продуктовые санкции значат меньше, чем запрет на курение и инфляция, главная причина – спад покупательной способности. Люди, которые раньше ходили в рестораны и могли платить, теперь не могут себе это позволить. В таких условиях совершенно нормально пытаться договориться с арендодателем о снижении ставок, как это бывает в кризисных ситуациях в европейских странах, где арендодатели настолько заинтересованы в том, чтобы помещение не пустовало, что во время экономического спада готовы на время вообще перестать брать деньги за аренду, оставив за рестораторами лишь коммунальные платежи. Но высокая аренда – это не главная проблема, по мнению экспертов. Главная – это снижение потребительской активности, в первую очередь, в среднем ценовом сегменте, которая, по оценке экспертов, упала в этом году на 40%. Люди перестают ходить в рестораны и это может привести к большим проблемам, которые станут очевидны весной-летом 2016 года. Если добавить к вышеперечисленному введение региональных сборов с предпринимателей, картина получается еще более печальная. По прогнозам экспертов, в 2016 году может закрыться до трети всех ресторанов, площади освободятся, а желающих поработать на их месте может не оказаться. Если добавить активность властей по устранению малого бизнеса, картину можно считать завершенной.

Инвестиции в квадратные метры

Введение санкций поселило в людях беспокойство и желание больше вкладывать в недвижимость. Все рассуждают по старинке: деньги могут обесцениться, доверия к банкам никакого, а недвижимость всегда можно перепродать. В последний полгода рынок подпитывался во многом за счет людей, которые бежали от банковских депозитов и перекладывали средства в квадратные метры. Но это палка о двух концах: когда покупаешь инвестиционные квартиры, с ними же надо что-то делать. И если потом их начнут массово продавать, все это лишнее предложение вывалится на рынок, что незамедлительно скажется на ценах. 

При нестабильности рубля приобретение жилья не является спасением сбережений и понятным инвестиционным инструментом: наличие значительного неудовлетворенного спроса на жилье отрицать невозможно, но его трансформация в платежеспособный спрос во многом зависит от стоимости ипотечного кредитования, объективных предпосылок к снижению которой нет и не предвидится. Попытки продавцов поднять цены на 20-30% в соответствии с удорожанием доллара и практически полное отсутствие сделок по завышенным ценам, скорее всего, приведут к тому, что через несколько месяцев эту наценку придется сбрасывать.  

Замедление темпов экономики, падение курса рубля и введение санкций усложнили положение российских банков, ограничили доступ к внешнему кредитованию. Деньги резко подорожали, что сказалось на повышении ипотечных ставок. Судьба рынка жилья зависит сегодня от политики: если российские крупные банки вернутся на рынок заимствований в Европе, ситуация стабилизируется, а ставки по ипотеке замрут. Если нет, рынок ждет долгий обвал: зарплаты расти не будут, и очень быстро размер выплат по ипотечным кредитам окажется неподъемным для подавляющего большинства потенциальных покупателей. В случае введения правительством «налога рантье», возможна значительная коррекция рынка.

Инвестиции в недострой в текущей ситуации можно рассматривать только на завершающей стадии строительства: не секрет, что большинство застройщиков использует заемные средства, доступ к которым у них в силу известных причин сейчас практически закрыт. Поэтому появляются обоснованные риски, связанные с увеличением сроков строительства, а также с неспособностью застройщика выполнить взятые на себя обязательства. При этом стоимость построенного актива в валюте расти не будет: все факторы говорят о снижении цен. 

Каталог доходной недвижимости

Каталог жилой недвижимости

Доходные квартиры с арендаторами

Инвестиции в строительство 

Бизнес-иммиграция в Финляндию

Строительство домов в Финляндии

Часто задаваемые вопросы