Коммерческая недвижимость в Европе, готовый бизнес в Европе, продажа бизнеса, финансирование, управление, Вид на Жительство в Европе

Инвестиции в России - информация, факты, мнения

ПОДРОБНЕЕ

Часто задаваемые вопросы об инвестициях в ЕС

ПОДРОБНЕЕ

Инвестиции в участки в районе Хельсинки, доход до 25% годовых

ПОДРОБНЕЕ

Экономическая наука знает два возможных способа зарабатывать на недвижимости – спекулировать или сдавать в аренду. В первом случае объект покупается дешевле, затем продается подороже. Второй способ – приобретенная недвижимость сдается, и владелец получает рентный доход – небольшой, но регулярный. Наибольшее количество сказок о недвижимости связано как раз со спекулятивными операциями. Истории о том, как некто купил очень дешево, а потом продал очень дорого, заработав на одной операции то ли 30, а то ли и все 100% дохода, можно услышать очень часто. Сказать, что это совершенные вымыслы, было бы не совсем правильно. Чаще всего это правда – только относящаяся ко временам, которые давно прошли.

Элементарный здравый смысл подсказывает, что удачные спекуляции возможны в двух случаях. Первый – ситуация с постоянным увеличением цен. Купив сегодня, мы просто выжидаем, пока естественное удорожание не сделает за нас все остальное. В истории московского рынка действительно были периоды, когда рост цен составлял до 10% в месяц – а годовых (с учетом того, что такое удорожание было все-таки не каждый месяц) получалось процентов 60-70. В такой обстановке почувствовать себя инвестиционным гением действительно не так уж сложно, но последний резкий рывок цен пришелся на начало 2008 года.

Вторым вариантом спекуляций является «инвестирование в котлован» - приобретение квартиры в строящемся доме, и последующая ее перепродажа после завершения строительства. Агитации за сей способ много, в рекламных статьях и буклетах вы прочтете призывы инвестировать деньги в отличные проекты: дом монолитный, охраняемая территория, парковка, панорамные виды из окон… Расхожая цифра доходности, которую обычно называют, рассуждая о вложении в новостройки, - 30-40%. Если брать за два года, то получается 15-20% годовых. Вроде бы неплохо, но нужно не забыть некоторые нюансы: первое – деньги на этот период полностью замораживаются. В банке они приносили бы процентов 8% годовых (это если выбрать нормальный безрисковый банк, входящий в АСВ), т.е. 16% за два года. Второе – вложение в «котлован» сопряжено с очень серьезными опасностями: существует постоянный риск недостроя. Третье соображение, иногда «забываемое» инвесторами – владение строящейся квартирой тоже обходится в немалые суммы. Оформление квартиры в собственность нередко происходит через суд, а это – дополнительные траты денег и времени. В общем, суммировав все эти соображения, становится понятно, почему готовый объект дороже строящегося на эти самые 30-40% за 2-3 года.

Арендный доход, в отличие от спекулятивного, посчитать и получать гораздо реальнее: деньги станут поступать инвестору буквально с первого месяца после покупки. Обратимся к будущим доходам: они обладают удивительным свойством - все время оказываются ниже расчетных. Разберем этот тезис на примере. Мы покупаем квартиру за 4,5 млн рублей, а потом сдаем ее за 22000 в месяц. Если просто разделить второе на первое, получается, что доходность составляет 0,5% в месяц, т.е. 6% годовых. Но это неверная цифра. В действительности, купив объект именно за названную выше сумму, придется вложиться в ремонт и меблировку. Так что сумма трат оказывается примерно в 5 млн. Теперь смотрим на доходы от сдачи. Из них придется вычесть квартплату, 13-процентный подоходный налог, забронировать некоторую сумму на то, что, когда снимающие будут меняться, доходов не будет никаких, зато квартплату по-прежнему придется платить, да еще и делать в квартире «освежающий» косметический ремонт. Скорректированный таким образом доход не превысит 17000 рублей, т.е. окажется 0,35% в месяц, а это лишь 4% годовых, причем в рублях: просто положив деньги в банки, входящие в АСВ, можно извлекать в 2-3 раза больше.

До 2008 года граждане РФ покупали за рубежом — и весьма активно — не столько метры, сколько собственные эмоции и фантазии. Совмещали объекты «для себя» с «инвестициями», что оказалось в корне неверно. В кризис многие инвесторы вдруг поняли, что их объекты — неликвид. И главная ошибка заключалась в том, что они приобретали дома в тех странах, куда прилетали отдыхать на период отпуска. Уже купив квартиры и дачи себе и детям, они обнаружили, что недвижимость простаивает пустой 90% времени, и многие пожелали сдавать свои объекты в аренду, жилая недвижимость в Европе приносят 3-4% годовых, причем получение этих доходов напрямую связано с показателями самого объекта: такой доход генерируют только квартиры в крупных городах, а курортная недвижимость сдается только в сезон, простаивая пустой до 10 месяцев в году.

Коммерческая недвижимость в Европе может быть втрое более выгодным вложением. Любые единицы недвижимости можно покупать отдельно, и это будет приносить 8-12% пассивного дохода в валюте. Арендный бизнес в Европе - один из самых выгодных способов инвестирования накопленных средств. Именно этот вид вложений позволяет наладить постоянный возврат инвестиций с ежегодным увеличением доходности и капитализации объекта.

Как правило, частный российский инвестор пока еще коммерческую недвижимость в Европе не рассматривает - у него, как в случае с привычной жилой недвижимостью, не возникает эмоциональной привязанности к объекту. Ведь россияне покупали и, к сожалению, продолжают покупать жилье не по бизнес-критериям — как она будет сдаваться в аренду, какой доход будет приносить, какие эксплуатационные расходы возникнут и т. д., а на основе личных предпочтений: нравится — не нравится. В варианте коммерческой недвижимости мало того, что этот критерий не работает, так еще многим совершенно не понятно, как управлять приобретенным объектом. Хотя на практике коммерческой недвижимостью управлять значительно проще и выгоднее, чем жилой.

В основном, частными инвесторами в коммерческие объекты обычно становятся те, кто разочаровался в жилье как объекте вложения с целью прибыли, а не просто сохранения средств. Причем проблем, как с жильем (постоянное общение с арендаторами, поломанная мебель, испорченная сантехника и т. д.) - практически никаких. К примеру, в случае сдачи помещений под магазин или кафе, мало того, что они сдаются на долгий срок, так еще и не требуют никаких дополнительных вложений. Арендатор получает только потолки и стены и перестраивает помещения под свои нужды, устанавливает оборудование, завозит мебель сам.

Срок окупаемости инвестиций соответствует среднерыночному в конкретной стране. Например, для коммерческой недвижимости в Финляндии оптимальным считается показатель, равный арендному доходу за 8-12 лет.